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瑕疵担保責任履行法が来年10月から適用されます

瑕疵担保責任履行法が来年10月から適用されます

渡辺 輝人弁護士 渡辺 輝人

対象になるのは「新築住宅」の「住宅の構造耐力上主要な部分等」の欠陥です

瑕疵担保責任履行法は正式名称を「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」といいます。2009年10月1日以降に引き渡しされる「新築住宅」に適用されます。

「新築住宅」とは新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことがないもののうち、建設工事の完了(一般的には検査完了)の日から起算して1年が経過していないものをいいます。従って、例えば、新築の店舗兼住宅はこれに含まれますが、ホテルや旅館を新築しても対象外です。

新築住宅の請負業者や売り主となる宅建業者(以下「住宅供給業者」といいます)は、新築住宅の「住宅の構造耐力上主要な部分等」(図参照)に生じた瑕疵(欠陥)について、10年間補修ないし修理代金の賠償義務を負うとともに、後述の「資力確保措置」をとることを求められます。

「資力確保措置」って何だ

「資力確保措置」とは住宅供給業者が瑕疵担保責任をまっとうするために必要な資力を確保するために必要な措置です。具体的には、住宅供給業者は過去10年間の建築戸数に応じた供託金を積むか、新築住宅1軒について、保険金額が2000万円以上の保険に加入しなければなりません。中小の建設業者の方々は供託金を積むことは事実上不可能であり、保険に加入せざるを得ないケースが多いと思われます。2009年10月1日以前に引き渡しを予定している場合でも、予期せぬ事情で引き渡しが遅れた場合は法の適用対象となりますので、保険には時期的に余裕を持って加入する必要があります。住宅供給業者が保険に加入するには、基礎配筋工事完了時に保険機関が行う最初の検査が入ることとの関係で、基礎配筋工事前には申込をする必要があります。保険の金額は新築住宅の大きさにより異なりますが、基本的な契約内容で6万円~12万円程度になります。

住宅瑕疵担保責任履行法の意義と問題点

この法律により欠陥住宅を買ってしまった消費者の保護は確実に前進します。これまで、建設業者が倒産してしまった場合などは事実上救済を受けられないこともありましたが、今後は引き渡し後10年にわたって2000万円までは救済を受けられる余地ができます。また、弁護士会が運営する紛争処理機関を利用することにより、訴訟を行うよりも手軽かつ迅速な被害救済を行うことも予定されています。

しかし、供託金を供託する資力のある大手の業者は保険加入義務が無いため、結局、一部の悪質業者の施工不良により発生する社会的損害を、保険に加入する中小業者だけで補填していくことになります。また、保険機関による検査にどの程度の時間がかかるのかも不透明です。住宅に対して融資をする銀行等金融機関の責任もまったく問題とされません。これでは、地道に優良な住宅を供給してきた町場の業者が大手業者との競争でますます不利な状況に追い込まれてしまいます。

検査等必要な手続を最初から滞りなく運用していく必要性とともに、中小業者の負担が大きくならないよう、制度の改善を行っていく必要があります。

瑕疵担保責任の関係
瑕疵担保責任の範囲
国土交通省 住宅局住宅生産課/総合政策局建設業課 不動産業課 監修パンフレットより

「まきえや」2008年秋号