不動産取引・建築問題

売買契約の解除ができる場合

売買契約は次のような場合に解除できる。

相手方に契約不履行がある場合。

売主が期日までに登記を移転してくれないとき、あるいは、買主が期日までに代金の支払をしないときは、相当の期限を定めて催促して、それでも履行しないとき解除できる。「何日以内に履行しないときは解除する」旨の内容証明郵便を出せば、それ１通で足りる。

契約が解除になれば、全部元通りに戻される（映画フィルムの巻き戻しのように）。従って、払った代金等は返却される。

契約の目的を達することができないとき。

• （イ）　買った土地の中に他人の土地が入っていたり、或いは坪数が足りなかったりして、契約の目的を達することができないとき。
  たとえば坪数が６０坪あると思っていたのに、４０坪しかなく、それでは建ぺい率の関係で家が建てられないなどの場合は買主は解除できる。
• （ロ）　買った土地に地上権等がついていたり、あるいは逆についている筈の権利がついていなかったりして契約の目的を達することができないとき。
  たとえば、その土地を借りて使っている人が出てきたりして契約の目的を達することができないとき、あるいは、その土地までの通路の通行権があるということだったのに、後でないことがわかったりしたときは、買主は解除できる。
• （ハ）　買った建物に「隠れた欠陥」があって、契約の目的を達することができないとき。
  建物を買う際、世間並みの注意で検査しても発見できなかった欠陥があとで出てきて（例えば、根太が腐っていたなど）、しかもその欠陥が修理不能の場合には、契約が解除できる。ある程度傷んでいることはわかっていたが、その程度は思っていた以上だったなどの場合はこれに当てはまらない。
• （ニ）　以上の（イ）（ロ）（ハ）の場合にあわせて損害賠償請求ができる。
  契約解除権も損害賠償請求権も知ったときから１年以内に行使しなければならないので注意を要する。