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売買契約はどのようなときに解除できますか

不動産取引・建築問題

Q.売買契約は、どのようなときに解除できますか?
A.

(1) 相手方に契約不履行があったとき

売主が期日までに登記を移転してくれない場合や、買主が期日までに代金の支払いをしないときには、相当の期限を定めて催促して、それでも履行しないときには、契約を解除できます。その際には、相手方に対して「何日以内に履行しないときは解除する」という趣旨の内容証明郵便を出します。

契約が解除されると、契約はすべて元に戻されますので、それまでに支払った代金などは返してもらえます。また契約解除に合わせて、契約不履行の相手方に対して損害賠償を請求することもできます。

(2) 契約の目的を達することができないとき

  • 1. 買った土地の中に他人の土地が入っていたり、坪数が足りなかったりして、契約の目的を達することができないとき。例えば、60坪あると思っていた坪数が40坪しかなく、建ぺい率などの関係で家が建てられないといった場合、買主は契約を解除することができます。
  • 2. 買った土地に他人の権利がついていたり、あるはずの権利がなかったりして契約の目的を達することができないとき。例えば、買った土地を以前から借りて使っている人が出てきたり、その土地に入るための通路の通行権があるとのことだったのに、後でないことがわかったりしたときなどには、買主は契約を解除できます。
  • 3. 買った建物に「隠れた欠陥」があって、契約の目的を達することができないとき。中古や建売の建物を買う際、一般的な注意を尽くしても発見できないような欠陥(例えば、根太ねだが腐っていたなど)が後から発見され、しかもその欠陥が修理不能の場合には、買主は売買契約を解除できます。ある程度傷んでいることは分かっていたが、その程度が思っていた以上だった場合などは当てはまりません。

これら1~3の場合にも、契約解除とあわせて損害賠償の請求ができます。ただし、契約の解除も損害賠償の請求も、判明したときから1年以内に行使しなければならないので、注意が必要です。

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