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不動産登記簿

不動産登記簿

不動産登記簿(登記事項証明書)とは

不動産登記は、私たちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載し、これを公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑を図る役割を果たしています。

登記簿には表題部、権利部(甲区、乙区)があり、これらが土地・建物それぞれについて作成されています。最新の権利関係を確認するためには、登記簿と同一の内容を記載した「登記事項証明書」の交付を受けて行います。

当該不動産に設定されている抵当権・根抵当権などの担保は、権利部の乙区欄に記載されていますが、1個の担保が複数の不動産に設定されている場合は、「共同担保目録」付で登記事項証明書を申請すれば確認できます。

不動産登記簿の取り寄せ方法

最新の権利関係は、全国どこの土地・建物でも、申請者の最寄りの法務局(支局や出張所含む)で登記事項証明書の取り寄せができるようになりました。コンピュータ化より前の登記簿(閉鎖登記簿)については、取り寄せする不動産の所在地を管轄する法務局へ申請をすれば登記簿謄本を取ることができます。

登記事項証明書、登記簿謄本とも手数料(1個の不動産につき600円)を添えて申請書を法務局の窓口に提出するか郵送(返信用封筒を同封)で申請ができます。手数料は収入印紙で納付します。

登記簿(登記事項証明書)の見方

表題部

表題部には、土地や建物の状況が記載されています。土地であれば地番ごとに1筆の土地登記簿が作成され、建物であれば建物ごとに家屋番号が付されて1個の建物登記簿が作成されます。土地については分筆・合筆により1筆の土地が2筆になったり、または3筆の土地が1筆の土地になったりすることがあります。建物については、古くなって建て替えたりすると、以前の建物について滅失登記を行い(古い建物登記簿は閉鎖されます)、新たに新築建物の表示登記の申請が必要になります。

マンションなどの区分建物については、その建物の敷地に関する権利(敷地権→マンション敷地と区分建物を一体のものとしてでないと処分できません)が記載されます。この敷地権についての権利関係は、区分建物の権利部(甲区、乙区)に記載されます。

権利部(甲区)

所有権に関する事項が記載されます。その所有者は誰か、いつ、どんな原因(売買・相続など)で所有権を取得したかがわかります。所有権の登記は所有権保存(新築建物の場合など)と所有権移転を経て、以後所有者が替わるごとに登記され、最後に所有権移転を受けている権利者が現在の所有者となります。所有者の住所の変更なども甲区欄に記載されます。現在、効力がある部分以外の古い記載部分(以前の所有者や古い住所など)は、該当個所に下線が表示されます。また、所有権に関する仮登記、差押、仮処分などの登記は甲区欄に記載されます。

権利部(乙区)

抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されます。借入金などを担保するために設定された抵当権等の登記を担保権といい、申請の順に順位番号が付され、その順位によって優劣が決まっています。例えば、1番担保権の残債権額(担保を付けることを条件に借入した残金など)が1000万円で、2番担保権の残債権額が2000万円の不動産について、債務不履行(返済ができない状態)により当該不動産が2500万円で処分された場合、1番担保権者は1000万円全額の弁済を受け、2番担保権者は1500万円の弁済しか受けられません。

かつて設定した抵当権について、弁済などの事情により原因が消滅した場合には、当事者の申請により登記が抹消され、登記事項証明書の該当個所に下線が表示されます。担保権を設定した原因(借入)が消滅した後、抹消の申請をしなければ登記簿に担保の記載はされたままとなります。従って、住宅購入時などに設定した銀行などの抵当権や事業資金などで融資を受けた際に設定した抵当権などは、完済した後に抹消を申請します。登記簿には抵当権・根抵当権以外にも地役権や賃借権などの登記もあり、それぞれに特徴があります。

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