借地・借家問題

定期借家制度のポイント

(1) 住居用と、店舗・事業専用

-	2000.2.29迄に借りた人の契約	2000.3.1以降,新規に借りた人の契約
居住用	「当分の間」適用されない。合意解約と称して定期借家契約を結んでも「定期」の部分は無効で普通借家としての契約になる。	定期借家契約を締結できる。
店舗・事業専用	既存の契約を合意解除すれば定期借家契約の再契約が可能。既存の契約更新の場合には適用されず、普通借家としての契約になる。

(2) 契約期間がくれば契約が終了し、無条件で明渡さねばならなくなる。

普通一般の借家契約では、賃貸借契約の期間を定めても、家主側に契約を更新しない正当な事由がない限り、その契約は従来の内容で更新される（法定更新）。

定期借家契約では、契約期間で契約は終了する。

(3) 中途解約はできない。

定期借家契約では、中途解約は原則としてできない。即ち、「営業用」（居住用で２００平方メートルを超える場合を含む）の場合、残存期間の賃料を支払わなければならない。「居住用（但し２００平方メートル以下）」の場合、転勤・療養・介護その他やむをえない事情がある場合だけ中途解約ができる。中途解約が認められれば、解約後１ヵ月で契約が終了する。

(4) 契約期間に法律上の制約はない。

即ち、１ヵ月でも２０年以上でもよい。(3)で述べた通り原則として中途解約ができないので注意を。

(5) 賃料の特約が設定できる。

賃料増額の特約があるときは、減額請求（借地借家法３２条）の適用はされない。定めた期間の賃料を絶対に変えない約束（「家賃値上げはしない」又は「社会情勢が変わっても賃料変更不可」等々）もできる。

(6) 貸主は契約終了の通知をしなければならない。

契約期間が１年以上の場合には、１年前から６ヵ月前までの間に、終了通知をすることにより通知した契約期限で契約が終了する。但し、この１年前から６ヵ月前という期間経過後であっても、終了通知をすることは可能であり、通知後６ヵ月経過すると契約終了となる。