マンション管理にお困りの皆様へ

分譲マンションは一戸建てと異なり、区分所有法に基づき、強力な規制・権利が定められています。管理規約はマンションの「憲法」といえるもので、管理組合はマンションの運営に必須の機関です。

また、マンションでは、管理組合と区分所有者との紛争、区分所有者相互間の紛争、近隣の建築・環境問題、立替えを巡る問題、管理会社との問題等、多くの法律問題に直面します。

分譲マンションをめぐる法律関係図

マンション管理組合の顧問弁護士のおすすめ

弁護士　飯田 昭

Q１　管理費・修繕積立金の滞納で困っています。

管理費・修繕積立金は、マンションの運営・存続に必須な「税金」です。これがきっちり確保されないと、他の区分所有者の利益を害しますし、ひいてはマンションが維持できなくなってしまいます。

対策としては、管理組合で「回収マニュアル」を定め、マニュアルに従って、きっちりと回収手段を講じることが必要です。こんな時、顧問弁護士がいれば安心です。

（回収マニュアル例）

• １ヶ月未満の遅れ　督促の電話
• １か月～３ヶ月の遅れ　郵便で督促
• ３か月以上の遅れ　内容証明郵便での支払い督促
• ６ヶ月以上の遅れ　法的手段により請求（弁護士依頼）

Q２　管理組合には顧問弁護士がいたほうがよいとも聞きましたが、費用もかかるし、そこまでは必要無いとの声もあります。

法的紛争を早い段階で解決するためには、顧問弁護士（1年契約が原則）をおかれることをお勧めします。

当事務所では、管理組合からの相談への対応だけでなく、当該マンションにお住まいの皆様からの法律相談についても初回無料で対応できる顧問弁護士制度を始めました。

この制度をご利用いただくと、年額12万～18万（消費税別。マンションの規模や相談量によります）程度の顧問料で、マンション問題に詳しい顧問弁護士にメールも含め何でも相談できることに加え、マンションにお住まいの皆様・家族についての法律相談（相続・交通事故・契約等、マンション住民同士や管理組合との対立を除くほとんどの事案）について、初回無料でご相談いただけます。法律相談は、事案に応じ、担当顧問弁護士以外の当事務所の弁護士も対応させていただきます。

Q３　民泊で困ってます

大部分のマンションでは既に管理規約に「区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」との定めがあり、民泊（宿泊施設）としての利用は管理規約違反ですので、管理組合として差し止めを求めることが可能です。法的には民泊新法（住宅宿泊事業法。２０２０年６月施行予定）ができたとしても民泊は認められません。

しかしながら、未だ判例のない分野のため、国土交通省は管理規約を改正して「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法（民泊法）第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない」との規定を法施行までに入れるよう推奨しています。

管理規約の改正には、区分所有者数及び議決権数の４分の３を超える「特別決議」が必要ですので、次期総会に向けて、管理規約の改正を検討されることをお勧めします。

ただ、マンションによっては特別決議が困難な事情があるところもあるかと思います。その場合には、普通決議（過半数）でできる使用細則の改正で民泊使用の禁止を明示しておくことが望ましいと考えます。