京都第一

土地利用に関する民法改正 その1 共有制度・相隣関係

第1 土地所有法制の改正

所有者不明土地の利用の円滑化を図るために民法が改正され、2023年4月1日に施行されることになりました。

第2  隣接する土地の利用がスムーズになります

1 隣地使用権の範囲の拡大等

隣地との境界付近で自身が所有する建物の建築や修繕をする場合や境界に関する調査をする場合などに、隣地所有者が不明であるかどうかにかかわらず、隣地の使用を求める必要が生じてきます。そのような場合に、訴訟をすることなく必要な範囲内で、あらかじめその目的、日時、方法など(ただし、損害が最も少ないものを選択しなければなりません)を隣地所有者・使用者らに通知することによって、隣地を使用することが認められます。そして、調査をしても隣地所有者らが不明の場合などあらかじめ通知することが難しい場合は、隣地使用開始後遅滞なく通知することで足り、つまり、通知先が分かった段階で通知すれば良い、ということになりました(民法209条)。

これまで隣地に植えられた樹木の根が所有地に伸びてきた場合は切り取ることができたのに対して、伸びてきた枝を勝手に切り取ることはできませんでした。しかし、隣地所有者らに枝を切るように催促しても相当期間内(通常は2週間程度と考えれます)に切ってもらえないときや隣地所有者らが誰であるのかや連絡先を知ることができないとき、急迫の事情があるときには、自分で切ることができるようになりました(民法233条3項)。

2 ライフライン設備の設置権・利用権の明文化(民法213条の2)

これまでははっきりしていなかった、他人の土地に電気・水道・ガスといったライフライン設備を設置したり、他人の土地の設備を使用することができる権利が、法律上明確化されました。なお、設備の設置や使用を拒否された場合、実力行使できるわけではありませんので、その場合は弁護士など専門家に相談してください。

ただし、他の土地の所有者らが準備できるように、2週間から1か月程度前に通知しておく必要があります。上記の隣地使用権の場合とは異なり、事後に通知することは認められていないため、他の土地の所有者らが所在不明の場合には、特別な通知方法(公示による意思表示)が必要です。

第3 共有制度の見直し

1 全員の同意から多数決(株分の過半数)で決められる範囲が広がりました

所有者不明土地の多くが遺産分割がなされていない共有の遺産である場合が多くあり、その利用や処分に支障が出ていました。また、土地に限らず、共有建物に簡単な修理をする必要があるのに他の共有者から同意を得ることが困難でできないといった場合があります。

これまでは、共有物に「変更」を加える場合、共有者全員の同意が必要でしたが、法改正により、砂利道のアスファルト舗装や建物の外壁・屋上防水工事など、共有物の形状や効用を大きく変更しない行為(軽微変更)は、共有建物を他人に賃貸する場合(管理行為)などと同様、共有者の持分価格の過半数でできるようになりました。

2 共有物の利用方法の決定

例えば共有建物を他人に貸す場合など共有物をどのように利用するかについては共有持分の過半数で決めるのが原則です。しかし、これまでの判例では、持分が小さい共有者が事実上共有建物を使用している場合には、他の過半数持分共有者から当然に明け渡しを求めることはできないとされていました。

改正法では、その共有者に権限がある場合以外は、他の共有者の持分価格の過半数の同意で、共有物の利用方法を決定したり、変更することができるようになりました。

3 不明共有者の除外・不動産の共有関係の解消

これまでは、共有者の一部が不特定又は所在不明である場合、全員の同意が必要な「処分」や過半数の同意が必要な「管理」ができませんでした。

そこで、裁判所の決定を得て(非訟手続)、不明共有者を除外して、「変更」「管理」を決定することができる制度が作られました(民法251条2項、252 条2項)。この制度は不動産に限りません。

また不動産について、不明共有者の持分を他の共有者が有償取得することや、不明共有者の持分を含めた共有不動産全部を第三者に譲渡する制度が作られ、共有関係を解消する制度が作られました(民法262条の2、3)。

これまでも、不在者財産管理制度や共有物分割訴訟といった制度もありましたが、法改正により選択肢が増えたことになります。

「京都第一」2022年夏号